遺産相続のトラブル、土地等不動産の登記・分割・評価額に対して、不動産鑑定士の立場から最善の回答を導き出します。

不動産鑑定士による、相続に関するQ&A

土地を相続したのですが、相続税の申告の際の評価額と、鑑定評価による評価額とはどう違うのですか？

相続税の申告の際の評価額は、路線価方式もしくは路線価方式を適用できない地域では評価倍率方式を適用して算定しています。これは課税の公平性に基づいて全国一律に土地や建物を評価する方法です。一方、鑑定評価による評価額は土地が所在する地域や土地の個性に基づいて個々にその市場価値を求めるものです。したがって、土地の実勢価格を求めるためには鑑定評価によることとなります。

遺言で子供たちに公平に財産を分けるために自宅の土地の実勢価格を知りたいのですが、土地の実勢価格を簡易に求める方法はありますか？

土地の実勢価格を簡易に求めるためには、地価公示の公示価格と相続税路線価を活用する方法があります。 まず、自宅の周辺に所在する地価公示の標準地（俗に公示地といいます。）を探します。この公示地は官報（毎年3月末に公示）に記載されているものですが、所轄の税務署に備え付けの相続税路線価図にも記載されています。この公示地は数多くありますが、自宅の土地と用途や規模が類似のものを選択するのがポイントです。
次いで、公示地の公示価格（注）及びその公示地と自宅の土地それぞれの相続税路線価を調べて次式に代入すると概ねの実勢価格を簡易に求めることができます。
公示価格×自宅土地の路線価／公示地の路線価＝概ねの実勢価格 （注）公示価格は毎年1回、国土交通省が全国の3万地点余りの土地の1月1日現在の価格を調査して、官報に公示するものです。

今年、父が亡くなり兄弟みなで複数の不動産を相続しました。これらの不動産を公平に分けるために注意すべきことはありますか?

相続した不動産を兄弟が公平に分けるためには、それぞれの不動産の実勢価格を求めて、この実勢価格によって分割する必要があります。建物が建っていない土地（更地といいます。）や自宅など自分で利用していた土地・建物は土地の価格あるいは土地と建物の合計額が実勢価格となります。しかし、アパートなどの賃貸物件の実勢価格は必ずしも土地と建物との合計額とはなりませんので注意が必要です。その賃貸物件はどれぐらいの家賃が得られるかによって、その経済価値（市場価値）は大きく異なります。したがって、賃貸物件の実勢価格を求めるためには鑑定評価によることとなります。

父が所有していた自宅の土地・建物を兄弟2人で相続しました。ほかには相続財産がありませんので、この自宅を兄弟で分け合うことになるのですが何か良い方法はありますか？

兄弟2人で分け合う方法は概ね次の4つになります。
（1）この自宅を売却して金銭に換えて、兄弟で分け合う方法。ただし、この売却に伴ってこの自宅の購入費よりも売却代金が大きくなって利益が生じる場合には、譲渡所得として所得税及び住民税が課税される場合があります。なお、この自宅に兄弟が居住しているか、また父親と通算してこの自宅を何年保有
（2）建物と取り壊して土地を2等分に分割する方法。この場合に、公平に分割するためには単に同じ面積で分割するのではなくて、分けられたそれぞれの土地の形状や向き（道路のある方位）などを考慮して公平になるように分割する必要があります。
（3）建物を取り壊して兄弟2人でお金を出し合って二世帯住宅を建築し、土地については2分の1ずつの共有とする方法。この方法は相続財産を手放すことなく兄弟2人が公平に利用する方法です。しかし、お互いの家族の同意が必要となります。それに加えて、次の相続の際にはさらに相続人間で分割することが困難となるため、おすすめできません。
（4）兄弟の一方が他方の持分を購入する方法。この場合にはこの自宅の実勢価格を把握する必要があります。実勢価格を求めるためには鑑定評価による方法のほか、土地については地価公示の公示価格から簡易に求める方法（○番参照）があります。

このたび父から自宅の借地権を相続しました。この場合の手続はどうしたらいいでしょうか?また、この借地権を売却することはできますか？

手続としては、まず借地上の建物の所有権移転の登記を行い、その名義人を借地人として土地賃貸借契約書の名義変更を行うことになります。ただし、相続人が複数いる場合にはその名義人は単独となるよう求める地主さんが多いので、遺産分割にあたっては地主さんとよく話し合う必要があります。
また、借地権を売却することはできます。その場合の価格は相続税路線価に記載された借地権割合を参考にするとよいでしょう。ただし、借地権は市場性が弱いため、その借地権割合は借地権の経済価値の上限と考えておく方が安全です。なお、借地権の譲渡に当たっては地主さんの承諾が必要です。その場合には地主さんに譲渡承諾料（借地権価格の10％程度が多い）を支払う必要があります。

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